Quảng Ngãi - Định giá đất, lực cản của tiến độ cổ phần hoá?

info · #1 04-07-2012, 09:07 AM

Hệ thống quảng cáo SangNhuong.com

- Nguyên nhân cơ bản nhất khiến tiến trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước bị chậm là việc: “xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị doanh nghiệp” tại nghị định số 109/2007/NĐ-CP. Doanh nghiệp không biết thực hiện thế nào, cơ quan quản lý không biết hướng dẫn ra sao.
Năm 2009, toàn quốc chỉ cổ phần hoá được 60 doanh nghiệp, bảy tháng đầu năm 2010 được 28 doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp muốn cổ phần hoá nhưng không thực hiện được do chưa xác định được giá trị lợi thế đất. tham dinh gia

Việc đấu giá cổ phiếu Vietcombank - ngân hàng hàng đầu - lần đầu tiên tại sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM ngày 26.12.2007, được xem là sự kiện khẳng định quyết tâm của Chính phủ trong lộ trình cổ phần hoá. tham dinh gia

Định giá đất, lực cản của tiến độ cổ phần hoá?
Cổ phần hoá doanh nghiệp: khởi động lộ trình mới Xác định lợi thế vị trí đất, bán cổ phần cho nhà đầu tư chiến lược, người lao động… là những vấn đề lưu cữu cản tiến trình cổ phần hoá - giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn nhà nước. Nên khắc phục thế nào khi sửa đổi (Chính phủ đang dự thảo) nghị định 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp Nhà nước thành công ty cổ phần?

Khó từ bỏ đặc quyền đặc lợiBà Phạm Nguyên Hạnh, phó tổng giám đốc tập đoàn Dệt may Việt Nam cho biết: trong năm 2009, dự kiến cổ phần hoá bảy doanh nghiệp nhưng tập đoàn Dệt may chỉ cổ phần hoá được một doanh nghiệp, vì doanh nghiệp này không vướng việc xác định vị trí địa lý, còn lại không thực hiện được. Bà Hạnh đơn cử: trong khi cổ phần hoá công ty dệt kim Đông Xuân (Hà Nội), tổng giá trị doanh nghiệp theo sổ sách chỉ có 30 tỉ đồng, nhưng nếu tính giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp thì tổng giá trị doanh nghiệp sẽ là 110 tỉ đồng.“Vì phải cạnh tranh khốc liệt với các sản phẩm từ bên ngoài, nên không thể để các sản phẩm dệt may phải cộng thêm giá trị đất để tính khấu hao. Trong khi dệt kim Đông Xuân hoàn toàn sử dụng mảnh đất đó vào nhiệm vụ sản xuất kinh doanh chính”, Bà Hạnh nói.Chính điều đó khiến lãnh đạo doanh nghiệp không muốn cổ phẩn hoá. Cứ để là doanh nghiệp nhà nước thì sẽ lợi thế hơn trong kinh doanh. tham dinh gia
Ngoài ra, còn có những doanh nghiệp nhà nước đã bán cổ phần ra công chúng xong cả năm trời nhưng chưa xác định được giá trị doanh nghiệp lần hai để chuyển bàn giao sang công ty cổ phần.
Trước ách tắc này, Thủ tướng Chính phủ giao bộ Tài chính hướng dẫn. Và hướng dẫn của bộ Tài chính là: trong lúc chờ sửa đổi, bổ sung đề nghị doanh nghiệp thực hiện theo quy định cũ!

Theo quan điểm của ban soạn thảo nghị định 109 sửa đổi (bộ Tài chính):
Đối với diện tích đất doanh nghiệp được giao tiếp tục sử dụng phù hợp với quy hoạch của địa phương thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Giá đất là giá được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định và công bố tại thời điểm gần nhất theo quy định của pháp luật về đất đai (có thể là giá do các địa phương công bố vào ngày 1.1 hàng năm theo khung giá của Chính phủ quy định). Đối với diện tích đất doanh nghiệp thuê phải trả tiền thuê đất theo quy định của chính sách pháp luật về đất đai. Giá thuê đất được các địa phương xác định sát với giá thuê đất thực tế trên thị trường, không phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường

Hiện nay các doanh nghiệp không biết dựa vào căn cứ nào để đưa ra giá đất theo giá thị trường khi mà thị trường bất động sản luôn luôn biến động, hoặc đất nông nghiệp không có giao dịch.
Ông Phạm Văn Chính, phó giám đốc sở Tài chính Quảng Ninh phản ánh: mỗi loại đất tuỳ theo sử dụng có giá riêng. Thế nhưng, nhiều người cứ lấy giá đất ở để đối chiếu vào giá đất chuyên dùng. Như vậy là chưa tính hết giá trị đất, nói là giá chuyển nhượng theo giá thị trường đối chiếu với giá đất quy định thực tế để xác định chênh lệch, nhưng nếu không có quy định cụ thể và hướng dẫn thì địa phương rất khó làm.

tuyetnhi · #2 04-07-2012, 09:07 AM

Hệ thống quảng cáo SangNhuong.com

ĐG đất, lực cản của tiến độ cổ phần hoá?
Cổ phần hoá doanh nghiệp: khởi động lộ trình mới Xác định lợi thế vị trí đất, bán cổ phần cho nhà đầu tư chiến lược, người lao động… là những vấn đề lưu cữu cản tiến trình cổ phần hoá - giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn nhà nước. Nên khắc phục thế nào khi sửa đổi (Chính phủ đang dự thảo) nghị định 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp Nhà nước thành công ty cổ phần?

Bạn muốn biết thông tin về thẩm định giá thì vào tham dinh gia tham dinh gia tham dinh gia

Địa Chỉ: 754-756 Lê Văn Khương, Phường Thới An, Quận 12, Tp.HCM
Điện Thoại: 08.62.590.820 - 0975.456.456 (Mr.Thanh)
Fax : 08.62.509.700
Email: contact@nhathautuvan.vn
website: govapgroup.com

Bài 1: Định giá đất, lực cản của tiến độ cổ phần hoá?

- Nguyên nhân cơ bản nhất khiến tiến trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước bị chậm là việc: “xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị doanh nghiệp” tại nghị định số 109/2007/NĐ-CP. Doanh nghiệp không biết thực hiện thế nào, cơ quan quản lý không biết hướng dẫn ra sao.

Năm 2009, toàn quốc chỉ cổ phần hoá được 60 doanh nghiệp, bảy tháng đầu năm 2010 được 28 doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp muốn cổ phần hoá nhưng không thực hiện được do chưa xác định được giá trị lợi thế đất.
Việc đấu giá cổ phiếu Vietcombank - ngân hàng hàng đầu - lần đầu tiên tại sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM ngày 26.12.2007, được xem là sự kiện khẳng định quyết tâm của Chính phủ trong lộ trình cổ phần hoá. Ảnh: Lê Quang Nhật

Khó từ bỏ đặc quyền đặc lợiBà Phạm Nguyên Hạnh, phó tổng giám đốc tập đoàn Dệt may Việt Nam cho biết: trong năm 2009, dự kiến cổ phần hoá bảy doanh nghiệp nhưng tập đoàn Dệt may chỉ cổ phần hoá được một doanh nghiệp, vì doanh nghiệp này không vướng việc xác định vị trí địa lý, còn lại không thực hiện được. Bà Hạnh đơn cử: trong khi cổ phần hoá công ty dệt kim Đông Xuân (Hà Nội), tổng giá trị doanh nghiệp theo sổ sách chỉ có 30 tỉ đồng, nhưng nếu tính giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp thì tổng giá trị doanh nghiệp sẽ là 110 tỉ đồng.“Vì phải cạnh tranh khốc liệt với các sản phẩm từ bên ngoài, nên không thể để các sản phẩm dệt may phải cộng thêm giá trị đất để tính khấu hao. Trong khi dệt kim Đông Xuân hoàn toàn sử dụng mảnh đất đó vào nhiệm vụ sản xuất kinh doanh chính”, Bà Hạnh nói.Chính điều đó khiến lãnh đạo doanh nghiệp không muốn cổ phẩn hoá. Cứ để là doanh nghiệp nhà nước thì sẽ lợi thế hơn trong kinh doanh.Giá thị trường?

Ngoài ra, còn có những doanh nghiệp nhà nước đã bán cổ phần ra công chúng xong cả năm trời nhưng chưa xác định được giá trị doanh nghiệp lần hai để chuyển bàn giao sang công ty cổ phần.
Trước ách tắc này, Thủ tướng Chính phủ giao bộ Tài chính hướng dẫn. Và hướng dẫn của bộ Tài chính là: trong lúc chờ sửa đổi, bổ sung đề nghị doanh nghiệp thực hiện theo quy định cũ!

Theo quan điểm của ban soạn thảo nghị định 109 sửa đổi (bộ Tài chính):
Đối với diện tích đất doanh nghiệp được giao tiếp tục sử dụng phù hợp với quy hoạch của địa phương thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Giá đất là giá được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định và công bố tại thời điểm gần nhất theo quy định của pháp luật về đất đai (có thể là giá do các địa phương công bố vào ngày 1.1 hàng năm theo khung giá của Chính phủ quy định). Đối với diện tích đất doanh nghiệp thuê phải trả tiền thuê đất theo quy định của chính sách pháp luật về đất đai. Giá thuê đất được các địa phương xác định sát với giá thuê đất thực tế trên thị trường, không phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường

Hiện nay các doanh nghiệp không biết dựa vào căn cứ nào để đưa ra giá đất theo giá thị trường khi mà thị trường bất động sản luôn luôn biến động, hoặc đất nông nghiệp không có giao dịch.

Ông Phạm Văn Chính, phó giám đốc sở Tài chính Quảng Ninh phản ánh: mỗi loại đất tuỳ theo sử dụng có giá riêng. Thế nhưng, nhiều người cứ lấy giá đất ở để đối chiếu vào giá đất chuyên dùng. Như vậy là chưa tính hết giá trị đất, nói là giá chuyển nhượng theo giá thị trường đối chiếu với giá đất quy định thực tế để xác định chênh lệch, nhưng nếu không có quy định cụ thể và hướng dẫn thì địa phương rất khó làm.
Bỏ xác định lợi thế vị trí đất?

“Tôi vẫn không thấy cơ sở khoa học nào để xác định lợi thế vị trí địa lý này. Tôi không hiểu vì sao lại có hình thức này”, ông Nguyễn Trọng Dũng, phó vụ trưởng vụ Đổi mới doanh nghiệp (Văn phòng Chính phủ) nói.
Theo lập luận của ông Dũng, chỉ có doanh nghiệp thuê đất mới phải xác định lợi thế vị trí và lợi thế của đất nằm trong chính giá trị thuê đất. “Như vậy, chúng ta xác định để làm gì nữa? Hơn nữa, Việt Nam đã cổ phần hoá khoảng 4.000 doanh nghiệp nhưng chỉ có khoảng 100 doanh nghiệp phải xác định lợi thế vị trí. Như vậy, là không công bằng giữa doanh nghiệp cổ phần hoá từ trước và doanh nghiệp mới cổ phần hoá phải xác định lợi thế vị trí”, ông Dũng nói.Rõ ràng các doanh nghiệp nhà nước vốn đang sử dụng đất bình thường, nhưng khi cổ phần hoá dù Nhà nước vẫn nắm cổ phần chi phối nhưng lại phải chịu thêm việc xác định lợi thế đất, nên trong suy nghĩ họ không muốn cổ phần hoá.Ông Lê Ngọc Quang, phó cục trưởng cục Quản lý công sản cũng nêu ý kiến: nên chăng chỉ có một hình thức là thuê đất. Vì khi doanh nghiệp cổ phần hoá chỉ áp dụng hình thức thuê đất, cổ phần hoá rồi nếu doanh nghiệp muốn mua đất thì mua đất của Nhà nước, trả tiền sòng phẳng. Như vậy, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước sẽ đơn giản đi rất nhiều, không cần xác định lợi thế vị trí đất vào giá trị doanh nghiệp. Lúc đó chỉ còn thuê đất và giá thuê đất hàng năm sẽ rất dễ, giá hàng năm thế nào cứ áp dụng như thế. Theo ông Quang, một số nước đã áp dụng hình thức này, không áp dụng hình thức giao đất.

Bộ Y tế lại đề nghị, không nên tính bổ sung tiền thuê đất theo sát giá với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

Hiện vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau xung quanh vấn đề này. Việc tính giá trị lợi thế vị trí đất chính là để khắc phục khuyết điểm trước đây, khi giá trị đất không được tính hoặc tính giá thấp, làm thất thoát tài sản nhà nước. Nay lại đề nghị không tính, tức trở lại như trước đây. Liệu đó có phải là giải pháp? Mặt khác, với doanh nghiệp tư nhân đi thuê mặt bằng, đương nhiên họ cũng bị tính như vậy. Chẳng lẽ doanh nghiệp cổ phần hoá được đặc quyền riêng?

tnguyen · #3 04-07-2012, 09:07 AM

Vào đây tham khảo tham dinh gia tai san tham dinh gia tai san tham dinh gia tai san

Đơn cử như nhà đầu tư đền bù cho dân 5 triệu đồng/m2, nhưng theo khung giá nhà nước chỉ 1 triệu nên không có chuyện Nhà nước khấu trừ 4 triệu đồng nữa . Đây là điều vô lý do vậy khi nhà đầu tư muốn đạt hiệu quả kinh doanh phải tính làm sao cho chi phí được trừ bằng chi phí nhà nước.

Trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với dân trên diện tích đất là đất ở lâu dài thì chủ đầu tư không cần chuyển mục đích sử dụng. Nhà nước sẽ không thu bất kỳ khoản tiền sử dụng đất nào hết. Nhưng trường hợp đất đó là đất nông nghiệp thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất và phải tuân thủ theo quy định của Nhà nước. Nếu phần đền bù của chủ đầu tư cho dân cao hơn quy định thì chủ đầu tư chỉ được khấu trừ tỉ lệ theo quy định, phần chi phí thêm sẽ không được tính.

Để xác định đúng giá đất nên thuê Thẩm định giá
Theo quy định của Nghị định 69, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng cách tính này là không hợp lý thiếu công bằng.

Tài sản trí tuệ mang lại lợi ích kinh tế khó có thể đong đếm cho các doanh nghiệp, đồng thời góp phần vào sự thành công và thịnh vượng của một quốc gia. Tuy nhiên, tài sản trí tuệ vẫn chưa được phát huy hết tiềm năng, mà một trong những nguyên nhân quan trọng là việc định giá loại tài sản vô hình này vẫn còn gặp một số bất cập. .....

Để áp giá thị trường có nhiều phương pháp. Theo tôi phương pháp khả thi nhất là xác định giá đất bằng tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển. Nói một cách dễ hiểu, giá đất được tính bằng tổng thu nhập khi bán toàn bộ bất động sản trừ đi chi phí bất động sản bao gốm chi phí đất trả cho nhà nước chi phí nhà đầu tư tính cả lãi và chi phí về vốn.

Ngoài ra, để xác định được giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, cần phải thuê tư vấn để thực hiện thẩm định giá và phải qua hội đồng xét duyệt. Sau đó, Sở Tài chính xem xét, trình UBND cấp tỉnh quyết định mức giá thu tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp đã bỏ ra để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng...

Phóng viên VnMedia đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Đình Cường - Cục trưởng Cục công sản (Bộ Tài Chính) về vấn đề này
Xin ông cho biết cụ thể về phương pháp xác định giá theo giá thị trường?
Trong trường hợp dự án do chủ đầu tư phải đứng ra tự thương thảo với dân thì phương pháp sẽ được tính như thế nào thưa ông?
Chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản

Doanh nghiệp khi xây dựng dự án cần phải biết chi bao nhiêu và thu được bao nhiêu. Vấn đề chính sách là các cơ quan quản lý nhà nước phải hướng dẫn thật cụ thể, minh bạch trên cơ sở các tiêu chí rất rõ ràng để số liệu của tư vấn và số liệu được duyệt gần nhau, giúp cho doanh nghiệp có được bài toán tài chính chính xác của từng dự án để triển khai thực hiện. Trường hợp chưa tin tưởng vào chứng thư TĐG thì chủ dự án hoặc cơ quan chức năng có thể thuê tư vấn khác.

Một số doanh nghiệp cho rằng với quy định đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì họ không thể tính được bài toán kinh doanh của mình, Ông nghĩ sao về điều này?

Việc áp giá đất theo giá thị trường đã có nhiều cách hiểu khác nhau đặc biệt về phía doanh nghiệp thế nhưng tôi khẳng định trong nền kinh tế thị trường tất cả hàng hóa phải bám theo giá thị trường. Theo văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính, giá thị trường là giá chuyển nhượng trên thực tế trong điều kiện bình thường. Thực tế, một số địa phương áp khung giá do Nhà nước quy định và cho đó là giá thị trường. Tại TP.HCM, 80% giá thị trường được xác định thông qua việc TĐG của đơn vị có chức năng. Tuy nhiên, không phải đơn vị TĐ nào cũng đưa ra kết quả giống nhau về giá trị thị trường.